城市土地价值潜力及其测度问题初探

                                    冯云廷

              （东北财经大学公共管理学院，大连，116025）

 文章已被学术研究杂志社录用，学术研究杂志投稿网址链接：http://www.zazhi114.cn/xueshuyanjiu

     摘要：从广义的城市土地价值概念出发，首先讨论了城市土地价值结构及其价值潜力问题，提出城市土地价值应该体现市场、生态和社会三大价值的协调，并以此去解释人们的空间选择行为和城市土地利用结构的理论观点。在此基础上，试着探讨了城市土地价值潜力的决定机理和测度方法，并对这一领域尚待研究的一些问题进行了初步展望。

     关键词：城市土地价值；土地价值潜力；潜力测算方法

土地是城市发展中非常重要的物质载体,也是一类非常特殊的资产。城市土地作为一个投资领域, 其价值完全取决于土地利用。伴随着城市转型，我国各地城市由于人口、空间规模和经济发展水平不同，导致了土地价值潜力的巨大差异。一些城市充分认识到了土地价值潜力，在城市开发中有效地利用了土地资源；但是，也有的地方因盲目开发，造成了城市土地价值的损失。因此，正确认识城市土地价值结构，合理测度城市土地价值潜力，有助于深入掌握土地经济的发展规律, 为城市相关部门和投资者提供土地开发顺序和开发时机等决策依据。

                  一、城市土地价值结构与价值潜力

传统的土地价值理论认为，土地价值是土地收益即地租的资本化。因此，城市土地一直作为一种经济资源来看待，它的配置效率和价值收益，意味着资源价值的市场实现。也就是，

城市土地的“ 稀缺价值” 随市场供求关系的不同而变化，随着资本投入的多少，其“土地资本价值”也自然不一样。然而，传统的土地价值理论没有考虑到土地的生态价值和社会价值。事实上，土地既是经济资源，也是生态和社会资源。城市土地的生态和社会属性，也有明确的价值内涵。具体来说，城市土地价值是由市场、生态和社会三方面的价值构成的，三者缺一不可。

1．市场价值（V_p）。土地市场价值是在竞争市场中土地的可能的竞卖价值。市场价值不同于市场价格。因为城市土地市场的不完全性，土地的市场价格可能歪曲市场价值。一般地，城市土地市场价值取决于土地的相对稀缺性和它的效用。但城市土地作为一种特殊商品，又有其与一般商品不同的特殊供求方式。

2．生态价值（V_e）。通常，土地生态价值通过土地资源的市场价值体现出来。在许多情况下，土地生态价值本身没有带来直接的经济价值，但它具有一系列的间接效用，如良好的城市生态景观对地产价值总有积极的影响。相反，由于土地资源的稀缺，任何不可逆的破坏自然环境的土地开发利用，都将减少土地资源的长远价值。

3．社会价值（V_s）。土地社会价值表示人们对生活所需的各种土地利用安排的一种衡量，它将土地利用作为一种实现合理的活动类型和社会抱负的推进器。一般说来，城市土地发展中的公共产品或服务配置及其邻里效应是社会价值的主要来源。

城市土地价值应该体现上述三大价值的协调。完整的城市土地价值（V_L）= 市场价值（V_p）+生态价值（V_e）+社会价值（V_s）。即

V_L= V_p + V_e+V_s

在城市土地价值结构中，如果存在着土地价值构成的缺陷，必然是一种不可持续的土地价值观，会严重阻碍土地资源利用配置的有效性。充分认识城市土地价值的组成，完善土地价值的内涵，有助于解释人们的空间选择行为，探索城市土地利用结构及其演变规律。

当然，这种广义的城市土地价值更多地呈现出动态变化的特性。因为经济、人口、社会各方面的快速发展，无不带来城市土地价值的变化。因此，必须重视研究土地价值的动态变化，也就是对城市土地价值潜力的研究。从广义的城市土地价值出发，城市土地价值潜力指的是城市土地利用过程中，其未来价值增长空间的大小。价值潜力（potential）强调的是当前尚未实现的潜在收益，其中包括土地资源用于其他选择的潜在收益价值，尤其是人们认识上还没有发现的价值。城市土地价值潜力有正负之分，正的收益是土地价值的增值，负的收益则是土地价值的损失。在城市转型发展过程中，科学而准确地把握完整的城市土地价值观，城市土地价值潜力就能得到充分挖掘和利用，相反，任何对城市土地价值合理内涵的偏离，都有可能造成土地价值潜力的贬损。

                 二、城市土地价值潜力的决定机理

传统上，单中心城市模型在解释城市空间结构和土地价值方面一直发挥着举足轻重的作用。然而，单中心城市模型却无法回答城市多中心情形下的土地价值决定机理。进入21世纪以来，Rossi-Hansberg(2004)提出了一个基于外部性的内生城市模型。该模型强调空间互动（Spatial Interaction）对经济活动选址决策的影响。基于集聚经济的思想，它假设企业和家庭可以从与其他微观主体的空间临近中获得外部性收益，这一外部性收益影响着其选址决策。因此，就可以用城市中不同区位集聚经济的大小来解释城市土地价值的变化，即在城市土地价值决定方程中引入反映集聚经济效益的变量，如下所示：

                 P_it=c₀+g(POTENTIAL_it)+f(g)+ε_it

式中，P_it为t时刻i地块的价格；POTENTIAL_it为t时刻i地块处的区位潜力，其具体定义由下式给出，反映了该区位的集聚经济效益；c₀为常数项；f(g)是其他的控制变量；ε_it为残差项。

                 POTENTIAL_it=

上式表明，t时刻i地块处的区位潜力POTENTIAL_it取决于周边已开发项目建筑面积A_j的累积，N_t为截至t时刻,地块i周边所有的开发项目。周边地块j对地块i的区位潜力的贡献随着二者之间的距离d_ij的增加以指数函数的形式衰减，其衰减速度为δ，较大的δ值表示两点间发生空间相互作用时对空间临近度有较高的要求。可见，城市某一地块上的区位潜力变量综合考虑了经济活动的规模（A_j）、经济活动产生空间互动的范围（δ）以及经济活动之间的空间距离（d_ij）对集聚经济大小的影响。

内生城市模型表达的是一个基于外部性的城市微观区位土地价值潜力的决定机理。尽管它充分考虑了微观主体空间临近中获得外部性收益对其选址决策的影响，但是，却没有明确城市土地生态价值和社会价值对土地价值潜力的作用过程。从城市层面上分析，城市土地的市场价值、生态价值和社会价值三者之间存在着复杂的相互关系，它们对土地价值潜力决定的内在机理需要我们构建新的理论框架才能加以诠释。

根据前述的广义上的城市土地价值的内涵，城市土地价值潜力的函数关系可定义为：

P（V）=f（M，E , S ）

其中，M，E , S分别表示由市场价值、生态价值和社会价值带来的城市土地价值的潜力。由于这三种土地价值对潜力的作用有的是直接的，有的是间接的，因此上面的方程可表示为两部分之和：

                P（V）=f（M，E , S ）= f(M) + f（E ,S）

很显然，前一部分是市场价值潜力，我们称之为直接效应。后一部分则是生态、社会价值潜力，属于间接效应，也就是外部效应。总的来说，城市土地价值潜力受外部效应的影响，而生态和社会因素对土地价值潜力的影响往往又通过市场价值潜力反映出来。即，

                     P（M）= f（E ,S）

也就是，城市土地市场价值潜力是生态价值和社会价值潜力的函数。城市土地市场价值决定了土地所具有的潜在生产能力和提供效用的能力，而这一能力又取决于城市的生态价值和社会价值的潜在力量。三种土地价值潜力的关系可简单地图示如下：

图1 三种城市土地价值潜力的相互作用关系

由图1可见，城市土地市场价值潜力由扩展潜力、结构潜力和品质潜力构成，生态价值和社会价值潜力通过外部性对城市土地市场潜力的大小带来间接的影响。现实中，城市土地价值存在着一种“不劳而获”的公共增值，多数是由生态和社会价值潜力的影响引起的。如图2所示：

                  图2：城市土地生态、社会价值对市场价值潜力的影响

图2表明了城市土地生态、社会价值对市场价值潜力的影响。f(M^*)代表了扣除土地开发社会成本后的城市土地市场的均衡价值。在均衡价值曲线左侧，土地市场价值潜力，随着生态和社会价值潜力的增加而价值越大。在均衡价值曲线右侧，土地市场价值潜力因生态和社会贬损而使价值受到损失，在这种情况下，土地开发的越多，其土地价值潜力越小，甚至是负值。由于土地的生态和社会价值对市场价值潜力的影响不易量化衡量，因此，通常情况下，人们都是以市场价值潜力来观察城市土地价值潜力。

三、城市土地价值潜力测度方法的讨论

    城市土地价值潜力的测度是一个难题，主要难在如何把城市土地的生态价值和社会价值内化于市场价值之中。现有的城市土地价值潜力测度，基本上是从城市宏观和微观两个层面来进行的，让我们分别加以讨论。

（一）微观层面的潜力测度

微观层面上的潜力测度主要是根据用地类型或功能区进行的测算。一般地，包括对城市土地价值的扩展潜力、结构潜力、品质潜力三个方面的潜力进行量化分析。其中，扩展潜力主要考虑尚未供应土地的潜力；结构潜力是在已供应土地中，通过用地类型改变能够提高的潜力；品质潜力则是在既定的土地用途下居住品质提升引起的土地价值增长。

（1）扩展潜力测算。城市土地扩展潜力的测算实质上是对土地增量的潜力测算。城市建设用地增量往往被视为土地价值潜力的一部分。由于城市扩展即新增建设用地不仅自身地价提升，也带动了整个城市的地价上涨。然而，新增建设用地潜力空间虽然很大，但环境成本也很高。同时，新增建设用地要有大量的公共配套产品和服务的投入，社会使用价值潜力一时难以估计。因此，尚可供应土地面积测算应该设法考虑这两方面的因素。这样，城市土地价值的扩展潜力可简单表述为：

                    U_E=P_E（Q_Z-Q_D-Q_F）×(R_c-F_c)/R_c

式中，U_E为城市土地扩展潜力；P_E为城市扩展用地预期价格；Q_Z为城市土地总面积；Q_D为已供应建设用地面积；Q_F为不可供应土地面积；R_c为最优容积率，F_c为政府控制性容积率。通过土地利用容积率的比对来确定尚可供应土地在合理环境容量下的扩展潜力。

（2）结构潜力测算。城市土地的价值是通过土地上物业的有用性来体现的，土地资本的现实价值量取决于具体物业的收益率，但土地资本还具有其潜在的价值量，即转换使用方式后的收益率及资本化的土地价值。这是土地的机会成本。城市经济社会的发展和产业结构的调整，不断改变着某些土地的现实用途的机会成本，给城市开发带来适宜的时机，使土地集约化程度不断提高。结构潜力的公式如下：

                E_p=P_iQ_i×(R_ci×J_ci-F_ci×J_xi-R_ci×C_ci)

其中，E_p是结构置换的土地经济潜力，P_i是测算区域内第i块改造地的预期土地价格；Q_i是测算区域内第i块改造地现状土地面积，R_c是测算区域内第i块改造地规划允许的容积率，F_ci是测算区域内第i块改造地现状容积率，J_ci是测算区域内第i块改造地新建物业单位建筑面积市场价格，C_ci是测算区域内第i块改造地新建物业单位建筑面积开发成本，J_xi是测算区域内第i块改造地新建物业单位建筑面积市场价格，n为改造地块数。

（3）品质潜力测算。品质潜力测算需要确定作为理想值的居住品质，理想值的居住品质可以根据各地城市控制性规划的标准确定。根据理想值与现实值的差异，即可得出各地块的土地价值潜力值。其公式如下：

G_D=P_DQ_A×(I_I-I_P)/ I_I

式中， G_D为既有用地的品质潜力；P_D为既有用地的预期价格；Q_A为既有用地的面积；I_I 为用地居住质量投入的理想值；I_P 为用地居住质量投入的现状值。品质潜力的测算虽然暗含着环境和社会价值的改进带来的土地价值升值，但不能直接体现环境品质和邻里效应的市场价值。

（二）宏观层面的潜力测度

从城市层面对城市土地价值潜力进行测度比从微观层面的测度方法相对简化，但是由于宏观层面要考虑的约束条件增加，要找到一个简约的测度指标困难的多。中国社科院财政与贸易经济研究所对外发布的一份住房绿皮书《中国住房发展报告(2009~2010)》中，首次提出土地价值潜力的测度方法：土地价值潜力=地均GDP-土地价格/70。显然，这个公式关注的是城市土地的市场价值，而没有把生态价值和社会价值潜力考虑在内。因为城市地均GDP 显示的是竞争主体的经济租金和经济收益以及城市单位空间上的经济收益，它比较的是城市创造和聚集财富的密集度。

曹林等学者（2015）提出，根据城市土地利用的集约度来测算城市土地价值潜力。集约度很大程度上反向表明了土地价值潜力的大小。土地集约利用与土地价值潜力的关系可以定义为：潜力=理想值-现状（现有集约度）。如果理想值一定，那么土地价值潜力与现有集约度之间就是简单的负向关系。由于集约度是由多项指标加权计算得到的，因此可以把生态价值和社会价值的影响考虑进去，并可对分项的土地价值潜力空间进行分析。但是，该方法在应用中，还存在一些值得商榷的问题。比如，这样的潜力测算不够直观，尤其在进行横向比较分析中，仅从潜力值大小无法判定城市之间土地价值潜力的优劣。况且，集约度提升带来的是土地价值潜力降低，相反集约度下降却表明土地价值潜力提高，这从逻辑上似乎也说不通。

 我这里试着提出一个基于广义城市土地价值观的潜力测度方法。其基本公式如下：

                        P_L=W.G^c+m—P_c

式中，P_L为广义的城市土地价值潜力；W为城市人口规模；G为城市GDP总值；c为城市环境品质指数，这里以指数形式来修正G；m为城市的幸福指数，亦以指数的形式来修正G；P_c为城市土地均价。

显然，W.G^c+m反映的是城市质量，包括经济能力、人口吸引力、环境品质和居民的幸福指数几个方面，用它减去城市现在的土地均价，得到的一个指数形式的城市土地价值潜力，可以大致反映出把生态价值和社会价值纳入市场价值之中的城市土地价值潜力。这个公式表明，城市质量提高，现有土地均价不变，城市土地价值潜力增加；如果城市质量提升的速度快于土地均价变化的幅度，城市土地价值潜力同样可以增加。相反，城市土地价值潜力会降低。

四、尚待进一步探讨的若干问题

如今城市土地的生态价值和社会价值被认为是城市竞争优势的重要来源，越来越多的引起人们的重视，城市土地生态价值和社会价值对市场价值潜力的影响及其测度也成为一个新的研究领域，但由于这一问题的复杂性，我们对于这方面的所知仍是有限的，尚有许多需要深入探讨的问题。

1.城市土地的公共增值或价值减值问题。土地公共增值是城市发展中的正外部性效用作用导致的土地增值，包括生态环境改善、人口增加使地价上涨；公共设施的投入，相邻地区开发产生的溢出价值等，这些增值往往是一种“不劳而获”的收益。当然，城市土地开发中，也存在着负外部性，从而造成土地价值减值。这些公共增值或减值最后是如何在土地的市场收益中体现出来的，一直是一个有争议的话题。

2.城市土地的“额外价值”潜力预估问题。城市土地价值潜力测度中，最困惑的一个方面就是它的外溢效应。不断增加的土地生态景观和社会价值增值所产生的额外价值，或者它们对土地市场价值的影响和贡献几乎是无法被充分预期到的，因此其边际价值可能就更加难以衡量。

3.邻里效应对城市土地价值的影响问题。在经济学意义上，邻里是一个相对地有着相似的土地使用和价值的财产群体。家庭为获得理想的邻里区位而展开竞争，这种竞争以通过对邻里的住宅和土地展开竞价的方式进行。那么，作为土地价值基础的邻里，它是如何影响着城市土地价值的呢？

4. 城市土地价值链关系变化及其边界问题。随着城市生态和社会因素不断嵌入到城市土地价值链之中，传统的城市土地价值链关系发生了根本性变化，尤其是新嵌入的价值环节有很多具有无形价值的性质，且无形价值对有形价值的比重在逐步上升，在这种情况下，城市土地价值创造中无形和有形价值的边际贡献变得难以区分，无形价值潜力边界该怎样确定，的确是一个难题。

5. 城市土地价值潜力测度的局限条件问题。从城市土地价值潜力测度方法的讨论中，可以看到，潜力测度仅仅考虑城市土地价值的未来升值空间，并不涉及潜力实现的约束条件。事实上，城市土地价值潜力的大小受制于城市发展的社会、经济、生态和空间等多重条件的约束，这些条件变化了，潜力测度的结果也会大不一样。

参考文献

1. 陈清顺：《城市增长与土地增值》[M]，北京：科学出版社，2000年

 2.Edward J.Kaiser,DavidR.Godschalk,F,Stuart Chapin,Jr.Urabn Land Use Planning[M].The Board of Trustees of the University of Illinois,1995.

3.任荣荣：《中国城市土地价格的微观决定机理研究》[M]，南京：东南大学出版社，2012年

4.曹林等：《建设用地节约集约利用评价和潜力测算的理论与方法研究》[M]，天津：南开大学出版社，2015年

5.倪鹏飞：《中国住房发展报告（2009-2010）》[ M ]，北京：社会科学文献出版社，2009年

Preliminary study on urban land value potential and its measurement

Feng YunTing

Abstract: Starting from the concept of urban land value in a broad sense, this paper first discusses the structure of urban land value and its value potential, and puts forward that urban land value should reflect the coordination of the three values of market, ecology and society, and explain people's spatial choice behavior and urban land structure with the new theory of urban land value. On this basis, this paper tries to discuss the determinant mechanism and measurement method of urban land value potential, and preliminarily prospects some problems in this field.

Keywords: urban land value; land value potential; potential estimation method.